Вице-президент ГК «КОРТРОС» Филипп Третьяков предложил перезапустить логику продаж жилья на этапе котлована

Апрель 2026 года зафиксировал антирекорд: приток средств на эскроу-счета составил всего 5 миллиардов рублей - меньше, чем когда-либо за всё время наблюдений. Рынок новостроек застыл. Покупатель думает долго, льготная ипотека больше не работает как раньше, и отрасль лихорадочно ищет, чем заменить привычные стимулы.

Эскроу как зеркало кризиса

Переход на проектное финансирование через эскроу-счета принёс рынку очевидную пользу: выдавил с него игроков с шаткими балансами и заставил выживших работать аккуратнее. Но у той же модели обнаружился структурный изъян. Ставки по проектному финансированию привязаны к ключевой - а она в последние годы скакала непредсказуемо. Когда ЦБ давит на тормоза, застройщики не просто теряют маржу: замедляется запуск новых проектов, а значит, через несколько лет рынок рискует столкнуться с дефицитом предложения. elisa esports breakout series 1

Именно об этом говорил на форуме «Движение» Филипп Третьяков - вице-президент одного из крупнейших федеральных девелоперов. По его словам, модель эскроу нуждается в донастройке: изменения ключевой ставки должны оперативнее отражаться в условиях банковского финансирования проектов, иначе застройщики будут замораживать стройки, а не ускорять их.

Котлован снова должен стать выгодным

Центральный тезис Третьякова - рынок потерял один из главных двигателей продаж. До эпохи ДДУ покупатель шёл на старт проекта за низкой ценой: риск компенсировался скидкой. Сейчас разница в стоимости между котлованом и готовым домом почти стёрлась. Зачем ждать два года, если можно купить готовую квартиру почти за те же деньги?

Ответ, который предлагает КОРТРОС, - дифференцированная ипотечная ставка в зависимости от стадии строительства. Минимальная ставка - на котловане. Чем ближе дом к сдаче, тем дороже кредит. Логика простая и рабочая: покупатель снова получает осязаемый финансовый стимул заходить на ранних этапах, а девелопер - деньги в тот момент, когда они нужнее всего.

«Покупательская стратегия стала более осторожной, с долгим периодом принятия решения. Поэтому решения, которые дадут импульс темпам реализации, должны быть простыми и эффективными», - сформулировал Третьяков.

Банки и застройщики: партнёры поневоле

Ещё один узел напряжения - характер самих отношений между девелоперами и банками. Формально они партнёры по проекту: банк финансирует стройку, деньги покупателей лежат на эскроу до ввода дома. Но по факту банк стремится минимизировать собственный риск, а застройщик - удержать экономику проекта. Интересы расходятся.

Третьяков настаивает: выход - в прозрачности и совместном управлении рисками. Не контроль ради контроля, а реальное партнёрство, при котором обе стороны понимают, что происходит с проектом, и вместе реагируют на изменения рынка. Рассрочки, ставшие массовым инструментом в период высоких ставок, - это вынужденная, но не стратегическая мера. Рынку нужны инструменты длиннее горизонта ближайшего квартала.

• Прирост средств на эскроу в апреле 2026 года - 5 млрд рублей (исторический минимум)
• Льготная ипотека и ценовой рост утратили роль основных стимуляторов спроса
• КОРТРОС предлагает привязать ипотечную ставку к стадии строительства - ниже всего на котловане
• Модель эскроу требует корректировки в части реакции на изменение ключевой ставки
• Ключевой запрос отрасли - переход от банковского контроля к реальному совместному управлению рисками

Что дальше

Рынок жилья входит в период, когда старые рецепты не работают, а новые ещё не обкатаны. Идея дифференцированной ставки по стадиям строительства выглядит одновременно логичной и политически непростой - её реализация потребует договорённостей между банками, застройщиками и регулятором. Но запрос на перемены очевиден: без новых стимулов покупатель продолжит откладывать решение, эскроу-счета будут пополняться вяло, а строительный конвейер - тормозить.